房屋买卖居间人如实告知义务实例研究（上） 作者：刘红丽     时间：2021-06-29    来源：互联网

摘要：房屋买卖中介作为房屋居间合同中享有更多信息的一方，出于理性经济人自身利益最大化的考量，加之规范房屋居间合同的法律法规的含糊与缺失，房屋居间人利用自身信息优势隐瞒真实情况以促成买卖合同成立的现象大量存在，对于房地产市场的健康发展十分不利。由此，研究房屋买卖居间人的如实告知义务，对于规范房地产中介人的居间义务，维护房地产中介行业的健康发展至关重要。本文从房屋买卖居间人如实告知义务的案件出发，研究了房屋买卖居间人如实告知义务的性质、如实告知的信息范围以及居间人的调查义务，以期对实践中房屋买卖居间合同各方当事人的行为有些许指导。

关键词：房屋买卖居间人 如实告知义务

一、案情

（一）基本案情

原告陈某，被告天津某房地产经纪有限公司系居间合同法律关系。2011年1月，经被告的居间介绍，原告与案外人马某及被告签订了房屋买卖居间合同，约定将案外人马某坐落于南开区某小区计租面积42.66平方米的公产房屋，以600000元人民币的价格转让给原告。居间合同签订后，原告于2011年1月21日交付了案外人马某房屋定金50000元。2011年4月18日，原告交付被告中介费10800元。此后，案外人马某与原告陈某办理了公有住房的“挂牌”和“摘牌”手续，原告摘牌成功后。2011年5月21日，原告陈某与案外人马某签订了房屋交付确认书，案外人马某将房屋交付给原告陈某。2011年6月1日，诉争房屋承租权变更至原告名下。

原告诉称，其在取得诉争房屋承租权后，于2011年5月，房管站的工作人员到原告家收取房租时，偶然提及原告购买的房屋虽是公产但不可购买产权，后经原告到房管站核实确认了上述事实。因被告在尚未核实案外人马某的房屋能否购买产权的情况下，却向原告承诺马某的公产房屋可以购买产权，并声称已经咨询了房管站的工作人员。被告为赚取中介费用不履行合同的行为构成违约，使原告在相信居间人的情况下多支付了公产房屋转让价款，造成原告的损失，故诉至法院，要求被告返还中介费10800元，退还原告房屋购买差价50000元，诉讼费用由被告承担。

被告辩称，被告已经按照居间合同的约定协助原告与案外人马某完成了房屋交割事宜，房屋交付至原告后，原告向被告公司询问能否购买产权，被告公司工作人员告知其应向该公产房屋出租方进行咨询，被告的居间服务已经完成，无需对原告所诉事项承担责任。

（二）法院判决

法院经过审理认为：被告在居间合同签订后，已经按照合同的约定，协助原告成功摘牌，原告所购买的房屋已经交付并办理了房屋承租权变更手续，被告作为居间方，已经向原告提供了真实的房源、房屋性质以及房屋承租人的真实身份。原告称在购买房屋时，将房屋是否能购买产权作为其购房的重要条件，对此，双方所签订的合同中并没有约定，因此不能确定该房屋是否能购买产权是居间人的法定义务。现原、被告双方的合同目的已经实现，原告理应交付被告中介费用，故原告主张被告返还中介费用10800元的诉讼请求因证据不足，不予支持，故判决驳回原告的诉讼请求，诉讼过程中原告主动撤销其主张的50000元房屋购买差价，系原告自愿放弃诉讼权利，法院依法照准。

二、对本案相关问题的评析

纵观本案案情以及诉、辩、审各方的观点，案件的争议焦点在三个方面：（1）房屋买卖居间人的如实告知义务性质为何？法定义务还是约定义务？（2）房屋买卖居间人如实告知义务的范围止于何处？其判断标准为何？公产房能否购买产权是否属于居间人必要的告知事项？（3）房屋买卖居间人是否负有与履行如实告知义务相应的调查义务？居间人对于必要告知事项得否以不知情为由豁免？

（一）房屋买卖居间人如实告知义务的法定性

房屋买卖居间人如实告知义务是指，房屋买卖居间人应当依照诚实信用原则，出于委托人利益考虑，将订立房屋买卖合同有关的重要事项，及时、准确、全面的通知委托人。如实告知义务不是从来就有的，在现代一般合同法中，法律亦没有强制当事人履行告知重要事实的义务，“相互交换情报对所提出的合同来说不是双方当事人的义务。每一方都必须下定决心并须在决定是否订立合同时作出判断，任何一方都没有义务将他知道的可能影响他方决定是否订立合同的事实告诉他方”。^[]在这种背景下，如实告知义务无从谈起，但是随着保险业以及居间业的不断发展壮大，社会公众之间的合同关系超越了传统的交易形式，形成了对信息更加依赖的保险合同、居间合同等新型的合同形态。这些类型的合同之于普通合同最大的特点就在于对相对方所提供信息的依赖，由此如实告知义务发展起来。由于居间合同的意义在于相对人通过居间人提供的信息对自己的下一步行为作出决定，因此居间人提供信息的完整性、真实性决定着居间合同是否得到适当履行，由此居间合同的如实告知义务实属法定的主合同义务。对于其性质，在本案中，审理法官认为其并不属于法定义务的范畴，实属违背法理与法律规定的判断。

1.如实告知义务法定性的法律依据

《合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。从文义的角度进行理解，本条规定虽然有含糊不全之嫌，但是却明确指出如实告知义务是居间人法定的基本义务，即使在居间合同中未出现关于如实告知义务的约定，居间人也必须按照法律的规定履行如实告知义务。诚如人所周知，房屋买卖居间合同签订之要旨在于通过居间人对信息的传递将买卖双方联系到一起，促成交易的达

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